일반적으로 분양계약은 계약금만 납부한 경우에는 상대방의 동의 없이, 일방적인 의사표시에 의하여 해지할 수 있다. 민법 제565조에는 다른 약정이 없는 한 계약금을 해약금으로 보고 있기 때문에 매수인은 이미 납부한 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금을 배액으로 상환하면 계약을 해지할 수 있다. 이를 ‘해약금 해제’라고 한다.
또한 분양계약이 방문판매법의 적용을 받는 경우, 청약 철회가 가능하다. 방문판매법 제8조에 따르면 계약서를 교부 받은 날로부터 14일 이내에 특별한 사유가 없다면 청약 철회를 할 수 있다. 현실에서는 분양대행사가 계약서에 방문판매법이 적용되지 않는다고 명시하는 경우가 많지만, 이 규정은 강행규정이므로 계약서 내용으로 이를 배제할 수 없다. 전화권유판매를 통해 분양을 권유 받고 계약한 경우라면, 방문판매법의 적용을 받을 가능성이 높기 때문에 법 위반 여부를 확인하여 계약 해지를 진행하는 것이 좋다.
그러나 중도금을 납입한 경우 상황이 달라진다. 이 경우는 이미 계약 내용의 이행에 착수한 상태이기 때문에 원칙적으로 해약금 해제가 불가능하다. 이때에는 법적으로 계약에 하자가 있을 때에만 계약 해지를 할 수 있다.
계약에 하자가 있다는 말은 계약 체결 과정에서 법적인 흠결이 있다는 의미이다. 예를 들어 기망이나 착오로 인해 계약이 체결되었거나, 계약 과정에서 법적 규정을 위반한 경우, 또는 계약 이후에 사정변경이 발생한 경우에는 계약 해지가 가능할 수 있다. 또한 당초 약정한 것과 시공 상태가 현저히 다르거나 광고가 허위나 과장된 경우에도 해지할 수 있는 가능성이 있다. 다만 이러한 해약 사유는 계약해지를 주장하는 쪽에서 입증해야 하므로 계약서의 내용 및 관련된 법률을 면밀히 살펴 근거를 찾아야 한다.
실제로 법원은 계약 해지의 요구가 정당한지 판단할 때, 주로 계약 체결 과정에서의 법적 하자나 기망 행위 등이 있는지를 기준으로 삼는다. 단순히 개인적인 사정, 예를 들어 자금 부족 등의 이유로 계약을 해지하려는 경우에는 승소하기가 어렵다. 따라서 분양계약 해지를 원할 때는 구체적인 법적 근거가 있어야 한다.
로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “분양계약을 해지하고자 할 때, 소송을 고려하는 경우가 많지만 신중해야 한다. 법원은 보통 계약자가 자발적으로 선택한 투자라고 보고, 해지 및 대금 반환이 가능한지에 대한 판단을 내리는데 많은 사람들이 법적인 근거가 부족해 결국 패소하는 경우가 많다. 패소할 경우, 상대방의 소송비용을 부담하게 될 뿐 아니라, 위약금이나 잔금, 연체이자 등을 지불하게 될 수 있다. 따라서 소송을 제기하기 전에 분양계약해지에 대해 전문성을 지닌 변호사의 조력을 구하여 과연 법적인 근거가 충분한지 신중하게 살펴보고 소송 진행 여부를 결정해야 한다”고 말했다.
이병학 빅데이터뉴스 기자 lbh@thebigdata.co.kr
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