HDC현산은 분양면적 확대에 따른 미분양 리스크 해소방안도 함께 제시했다. 늘어난 주거시설과 비주거시설 미분양 발생시 최초 일반분양가 또는 준공 시점 감정평가액 중 높은 금액으로 대물변제를 보장한다. 미분양 발생 여부와 관계없이 조합원의 분담금이 증가하거나 사업성이 훼손되는 위험을 사전에 차단하겠다는 의도다.
경쟁사인 포스코이앤씨가 상업시설은 최초분양가가 아닌 관리처분기준가(일반분양가 대비 20~30% 저렴하게 책정)로 대물변제하고, 업무시설은 대물변제 대신 책임임차를 제시한 것과 차별화된다. 전문가들은 "미분양 물건을 최초분양가가 아닌 관리처분기준가로 책정할 경우 조합원 비례율 하락과 자산가치 감소로 이어질 가능성이 있다"고 설명했다.
용산역 일대 주거시설은 평당 8000만 원 이상 가격에 거래될 정도로 인기가 높지만 상업시설은 2017년 준공된 '용산푸르지오써밋'에 아직도 일부 공실이 있을 만큼 상가 활성화가 쉽지 않은 상황이다.
특히 용산정비창 전면1구역은 비주거시설 비율이 50%를 넘어 비주거시설 분양여부가 사업성에 결정적인 영향을 줄 수 있다.
실제로 용산정비창 전면1구역 비주거시설을 주변 시세로 분양한다고 가정했을 때, 조합원안 기준 분양수입은 약 2조 원으로 추정된다. 만약 20% 미분양이 발생하면 4천억 원의 손해가 발생하며, 조합원 인당 손실액은 약 9.1억 원에 달한다. 미분양이 30%로 증가하면 총 6천억 원의 분양수입이 감소하며, 인당 손실은 약 13.6억 원으로 늘어난다.
이와 관련해 정비업계 관계자는 "지난해 진행된 주요 정비사업에서 상가 등 비주거시설 미분양시 최초 분양가로 대물변제 조건을 내건 회사가 모두 시공사로 선정됐을 만큼 조합원 입장에서는 절대 양보할 수 없는 수익과 직결되는 중요한 사안"이라고 강조했다.
이어 "포스코이앤씨가 상가에 종합검진센터를 유치할 계획이지만 국제업무도시에 대형 종합병원이 추진되고 있어 실효성은 의문"이라며, "오피스 책임임차 제안 역시 과거 파크원 사례를 볼 때 실질적 해결책이 되기 어렵다"고 덧붙였다.
임이랑 빅데이터뉴스 기자 lim625@thebigdata.co.kr
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