통상 신축 건물의 분양은 공사 전에 계약을 진행하며 전체 대금의 10%를 계약금으로 건네고 이후 공사 및 입주 일정에 맞추어 중도금과 잔금을 치르는 순서로 진행한다.
단순변심 등의 사정으로 인해 분양계약을 해지하려 할 때에는 거래의 진행 상태가 중요하다. 만일 아직 계약금만 지불한 단계라면 계약금을 포기하는 조건으로 계약해지를 할 수 있다. 하지만 중도금이나 잔금을 지급한 상태에서는 이미 계약의 이행에 착수한 상태이기 때문에 별도의 특약이 없는 한 일방적인 의사표시에 따른 계약해지가 어려워진다.
공사 지연으로 인해 입주 시기가 밀려났을 때에는 아파트 표준분양계약서에 의거하여 분양계약해지를 진행할 수 있다. 아파트 표준분양계약서에는 입주자 모집 공고에서 정한 입주 예정일에서 3개월 이상 입주가 지연될 경우, 수분양자가 사업주체에게 계약해지를 요구할 수 있다고 규정하고 있다. 이 때, 수분양자는 시행사 등으로부터 단순히 계약금만 반환 받는 것이 아니라 손해배상금 등 위약금까지 지급해야 한다.
중대한 하자가 있을 때에도 계약해지가 가능하다. 이 때에도 표준분양계약서가 근거가 된다. 분양주택의 하자가 중대하고 보수가 곤란해 계약목적을 달성할 수 없는 정도에 이른 경우라면 계약 해제가 가능하다. 다만 어느 정도의 하자를 중대한 하자로 인정할 것인지에 대해서는 시행사와 수분양자 사이의 다툼이 발생할 수 밖에 없다.
대법원 판례에 따르면 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계 대로 건축됐는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 등 여러 사정을 종합적으로 살펴 보고 판단해야 한다. 최근 철근 누락으로 문제가 된 공공아파트 단지 입주자들의 계약해지권을 인정해 준 사례가 있지만 민간 아파트의 경우에도 그대로 적용될 지는 미지수다.
로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “하자를 사유로 한 계약 해지는 사안별, 단지별로 각기 다른 사정을 고려해야 하기 때문에 풀어가기 매우 복잡한 문제다. 다른 사유로 인한 분양계약해지도 어렵기는 마찬가지이며, 섣불리 소송을 제기했다가 비용 부담만 커질 수 있으므로 미리 사안을 꼼꼼하게 검토하여 신중하게 정해야 한다. 시공사나 시행사 잘못으로 분양계약해지를 생각하고 있다면 손해배상청구 등 다른 법적 대응도 고려해보아야 한다”고 말했다.
이병학 빅데이터뉴스 기자 lbh@thebigdata.co.kr
<저작권자 © 빅데이터뉴스, 무단 전재 및 재배포 금지>
