법무법인 동광 부동산전담팀은 “법원은 원고가 청구한 범위 내에서 검토하고 판결하기에, 부동산 사건에 있어 부동산 법률을 잘 모르는 이가 원고 또는 피고가 되어 홀로 소송하면 이유도 모른 채 패소할 수 있다. 부동산 소송은 계약법부터 주택법, 건설법, 경매, 민사특별법, 형사법, 조세, 공인중개사법 등 종합적인 법률 지식이 필요한 분야로 세부적인 지식을 심도있게 알고 유기적으로 통찰할 수 있는 능력을 갖춰야 한다. 소송 진행 과정에 따라 민사소송 뿐만 아니라 행정소송이나 형사소송이 진행될 수 있어서 이를 통찰할 수 있는 해결 능력이 반드시 필요하다”고 조언했다.
실제로 공사대금 분쟁 및 하자담보책임 관련 사건들만 봐도 이를 실감할 수 있다. 건설공사의 경우 오랜 기간이 소요되고 막대한 자금이 투입되므로 결과물의 인도와 동시에 대금을 지급하는 것이 아닌, 선급금을 지급하고 기성고에 따라서 대금을 추가로 지급하는 시스템을 갖고 있다. 같은 이유로 수급인이 돈만 받고 건축을 진행하지 않거나, 부실시공을 하거나 도급인이 공사대금을 주지 않는 등의 분쟁이 자주 발생하는데 이 같은 분쟁에서 부동산변호사는 계약에 따른 공사대금 청구, 공사 진행 중 또는 완공 후 하자로 인한 손해배상청구, 원청업체에 대한 직불금 청구 등 다양한 문제를 다루고 지원하게 된다.
부동산 전담팀 측은 “공사 분쟁에서 가장 중요한 것은 계약서의 내용과 기성고 산출 등 감정결과”라고 밝히며 “계약 내용을 잘못 해석하거나 감정결과에 오류가 있어서는 안된다. 계약서 기재 내용으로 사안의 쟁점을 정확히 파악하고 감정결과가 실제와 오차가 없도록 필요한 자료를 면밀히 준비하여 감정인에게 제공하는 것이 부동산변호사가 해야 할 일”이라고 설명했다.
이어 “강제집행, 경매, 배당의 경우도 마찬가지다. 채권자가 판결문 등의 집행권원을 받으면 채무자의 부동산에 대해 강제집행을 할 수 있다. 채무자 부동산을 압류 후 경매로 매각하여 자신의 채권변제에 충당하는 것이다. 만일 채권자가 정당한 권리자가 아닌데도 승소 판결을 받았거나 판결에 오류가 있다면 강제집행을 정지하거나 경매 절차를 정지해야 한다”고 밝히며 “강제집행 전후로 채무자가 개인회생이나 파산 등 도산 절차를 진행할 수 있다. 이때는 경매 신청이 가능한지, 강제집행 절차가 중지되는지, 돈을 어디서 어떻게 받아야 할 것인지, 돈을 전부 또는 일부만 받는지 판단해야 하며, 미처 예상치 못한 변수가 생기면 새로운 상황에 대처하고 그에 맞는 전략을 수립해야 한다. 개인 재산의 상당 부분을 차지하는 부동산 소송은 소가가 크고 패소하면 비용 또한 만만치 않기에, 전문가의 도움을 받을 것을 조언한다”고 덧붙였다.
이병학 빅데이터뉴스 기자 lbh@thebigdata.co.kr
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