본래 상가임대차보호법은 상가건물의 환산보증금 액수가 일정 금액 이하일 때에만 적용되는 것이 원칙이지만 계약갱신청구권은 이러한 원칙의 예외로, 환산보증금 액수 없이 모든 상가 임차인에게 보장된다.
설령 임대차계약 기간 도중 상가건물 소유자가 매매나 증여, 상속 등에 의해 변경된다 하더라도 상가건물 양수인은 임대인의 지위를 승계하기 때문에 임차인의 상가임대차 계약갱신청구권은 그대로 보장된다. 최초의 임대차계약을 기준으로 계약갱신청구권을 사용할 수 있다.
단, 계약갱신청구권은 임대차 계약이 만료되기 최소 1개월 전까지 임대인에게 사용 의사를 명시적으로 요구했을 때에만 발생하기 때문에 이를 놓친다면 사용할 수 없다. 따라서 명시적인 증거를 남겨야 하며 문자메시지나 전화 통화 녹음 등을 이용하거나 우체국에서 내용증명 서비스를 이용하여 우편으로 의사를 전달하는 등의 조치를 취해야 한다.
또한 법이 정한 ‘정당한 사유’가 있다면 임대인은 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있다. 대표적인 사유로는 임차인이 3기 이상의 월세를 연체한 경우, 임대인이 건물을 철거하는 경우, 건물을 재건축 하려는 경우 등이 있다.
최근 경기 불황이 지속되면서 월세를 연체하는 임차인이 늘어나고 있는데, 한 번에 연속하여 3기 이상 월세를 연체한 것이 아니라 연체한 월세의 총 합계가 월세 3개월분에 달한다면 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있으므로 주의해야 한다. 설령 계약 만료 전 연체한 월세를 모두 지급해 더 이상 월세가 연체된 상황이 아니라 하더라도 임대인은 임차인의 상가임대차 계약갱신청구를 거절할 수 있다.
부동산전문변호사인 로엘법무법인 정태근 대표변호사는 “계약갱신청구권을 사용한다 하더라도 보증금 및 월세 액수에 대해서는 합의하여 변경할 수 있다. 증감 범위는 상가임대차보호법이 적용되는지 여부에 따라 달라지게 되는데, 법이 적용되는 경우라면 5%의 범위 내에서 그렇지 않다면 제한 없이 당사자 협의로 변경하게 된다”며 “설령 상가임대차 계약갱신 청구권이 적용된다 하더라도 재계약 시 월세나 보증금에 대한 협의가 제대로 이루어지지 않는다면 법적 분쟁을 피하기 어려우므로 미리 꼼꼼하게 준비하여 진행해야 한다”고 말했다.
이병학 빅데이터뉴스 기자 news@thebigdata.co.kr
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