△ 아파트 vs 오피스텔과 지식산업센터, 소송 주체와 의결 방식부터 다르다
건축물하자합의와 하자소송을 추진하기 위해서는 가장 먼저 대표 기관의 존재가 필요하다. 일반적인 아파트의 경우 입주자대표회의가 하자합의와 소송의 주체가 된다. 공동주택관리법에 따라 입주자대표회의는 소송에 대한 강력한 결의 권한을 가진다. 입대의는 별도의 구분 소유자 동의 없이도 자체 회의를 통해 소송을 의결하고 법무법인을 선정할 수 있으며, 시공사를 상대로 신속하게 대응을 하기 위해 수의계약도 가능하다.
반면 오피스텔, 상가, 지식산업센터와 같은 집합건물은 집합건물법의 적용을 받는 관리단이 소송의 당사자가 된다. 관리단은 아파트와 달리 관리단의 이름으로 하자합의와 하자소송을 진행을 위해서는 구분 소유자 과반의 동의를 얻어야 하는 등 다소 절차가 까다로운 편이다. 이 때문에 과거에는 초기 단계에서 하자배상을 포기하는 단지가 많지만, 최근에는 전문 법무법인의 조력을 받아 서면 결의나 추인 등 다양한 우회로를 통해 효율적으로 소송 요건을 갖추고 현명하게 대처하는 사례가 늘고 있다.
△ 등기 지연과 건설사 방해 등 특수 변수 대응이 핵심
이미 발생한 건물하자에 대해 합의와 소송을 진행하는 과정이 항상 순탄하지는 않다. 대표적으로 단지가 사용 승인을 받지 못해 등기가 지연되는 특수 사례가 있다. 이 경우 등기를 통해 직접 구분소유자임을 입증하기 어렵지만, 실질적인 정황 자료를 통해 하자배상을 받을 권리를 행사할 수 있다. 특히 건설사의 잘못으로 등기가 지연되는 상황 자체를 소유자의 손해로 간주하여 하자 보수 청구와 함께 등기지연에 대한 손해배상을 동시에 진행하는 전략적 접근이 필요하다.
시행사와 시공사는 아파트하자소송, 오피스텔하자소송을 당하면 반드시 물어줘야할 막대한 배상금이 예측되므로 주민들이 하자소송을 진행하는 것을 방해하고 그 방법도 점점 발전하고 있다. 아파트하자의 경우 소송에 대한 막연한 두려움이 있는 입주민들을 상대로 합의할 것을 유도하면서 시간을 끌거나 오피스텔이나 지식산업센터의 경우 하자배상을 받기 위해 합의와 하자소송을 진행하려던 기존 관리인을 해임하고 자사 직원을 관리인으로 앉혀 소송을 강제로 취하시키려고 시도하는 경우도 비일비재하다.
△ 복잡해 보이는 증거 수집, 그러나, 모든 것은 건설전문변호사와 법무법인 손에 있다
결국 아파트하자 및 오피스텔하자, 지식산업센터하자에서 하자합의와 하자소송을 진행하는 것은 본래 분양계약에 따라 100%완성도를 가진 건축물에 100%의 가치를 지불한 수분양자들이 그에 미치지 못한 수준으로 납품 받은 경우 초과 지불한 대금을 반환받는 정당한 과정이라는 점을 인식해야한다. 만약 물건을 온라인이나 편의점에서 구매했다면 쉽게 반환하고 환불받을 수 있지만, 아파트나 오피스텔과 같은 대규모 건축물은 단순히 하자가 있다고 계약을 해지하거나 반환이 어렵기에 소유자는 발생한 하자만큼 손해배상으로 돌려받는 것이다. 정가를 지불하고 아파트와 오피스텔을 분양받은 소유자가 건설사의 방해로 배상받을 수 있는 권리를 놓치지 않으려면 초기부터 건설전문변호사의 맞춤형 솔루션을 지원받아야 한다.
대부분의 입주자대표회의와 오피스텔 관리단은 하자합의와 하자소송을 준비하는 번거로움을 걱정하지만, 하자합의와 하자소송을 위한 자료 수집이나 입증 준비는 법무법인화담과 같은 아파트하자전문변호사와 법무법인이 대행하기 때문에 구분소유자들의 부담은 크지 않다.
△ 하자합의와 하자소송의 시기를 조율과 전문성까지 갖춰야
결국 하자합의와 하자소송의 핵심은 하자문제를 제기할 시기와 법무법인의 전문성이다. 무엇보다 건축물에 발생한 하자를 바탕으로 적절한 시기 내에 하자합의를 진행하고 하자소송을 제기해야 하며, 각 단지가 처한 고유한 이슈를 얼마나 정확하게 파악하느냐가 승소 금액과 직결된다. 입주자대표회의와 관리단이 전문 법률 파트너와 함께 체계적으로 대응해야 건설업의 전문가이자 하자소송을 방해하는 전문가이기도 한 시행사, 시공사의 방해를 물리치고 소유자의 소중한 재산권을 보호할 수 있을 것이다(유튜브 화담TV, 법무법인 화담 박영준 건설전문변호사)
황인석 빅데이터뉴스 기자 his@thebigdata.co.kr
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