집주인이 부동산의 인도를 청구하는 건물인도소송(명도소송) 은 계약 기간이 만료되었거나 임대차보호법상 계약 해지 사유가 존재할 때 진행할 수 있다. 통상 임대차계약이 종료된 후에도 세입자가 부동산을 비워주지 않고 계속 거주하고 있거나 아직 계약 기간이 남아 있기는 하지만 지속적인 차임 연체로 인해 계약 해지가 불가피한 상황에서 부동산에 대한 점유를 회복하기 위해 진행하곤 한다.
건물인도소송(명도소송)의 포인트는 임대차계약이 여러 가지 이유로 해지된 상태에서도 세입자가 불법적으로 부동산을 점거하고 있다는 것을 입증하는 데 있다. 임대차계약이 적법하게 해지되었음을 입증하는 책임은 집주인 측에게 있기 때문에 건물인도소송(명도소송)을 고려하고 있다면 계약해지를 통보하는 단계에서부터 신중해야 한다.
임대차계약 만료로 인한 건물인도소송(명도소송)을 하고 싶은 경우 주택이라면 임대차계약 기간이 종료되기 6개월 전에서 2개월 전까지, 상가라면 임대차기간이 끝나기 6개월 전에서 1개월 전까지 세입자에게 계약 갱신 거절 통보를 해야 한다. 만일 명시적인 통보를 하지 않을 경우, 계약을 묵시적으로 갱신하는 것이 되어 계약 만료 후 건물인도소송(명도소송)을 제기하더라도 기각될 수 밖에 없다.
아직 계약 기간이 남아 있는 상태에서 계약 해지를 희망할 경우, 임대차보호법에 정해진 사유가 있는지 확인해야 한다. 임대차보호법에 정한 사유가 없다면 아무리 집주인이라 하더라도 자기 마음대로 임대차계약을 해지할 수 없으며 오히려 손해배상 책임을 져야 한다. 주택이든 상가든 계약해지를 할 수 있는 대표적인 사유로는 차임 연체가 있다. 주택은 2기분 이상, 상가는 3기분 이상 차임을 연체했을 때 이를 근거로 계약 해지를 할 수 있다.
이 경우, 연체가 발생한 시점부터 즉시 계약 해지 통보를 하되 증거가 남을 수 있는 방법으로 통보하는 것이 현명하다. 전화로 통보한다면 반드시 통화 내역을 녹음해야 하고 문자 등 자료가 남을 수 있는 방법을 선택하는 편이 낫다. 가장 좋은 방법은 우체국의 내용증명 서비스를 이용하는 것이다. 세입자에게 문자나 전화, 내용증명 등을 통한 계약 해지 의사가 도달하면 임대차계약은 해지된다.
이후에는 계약 해지를 근거로 건물인도소송(명도소송)을 제기하면 된다. 이 때, 소를 제기하면서 점유이전금지 가처분 신청을 함께 해야 한다. 가처분을 하지 않으면 소송 중 세입자가 제3자에게 부동산 점유 상태를 이전할 수 있기 때문이다. 이 경우, 제3자를 대상으로 다시 소송을 걸어야 하는 불편함이 발생한다.
로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “부동산을 불법 점유하고 있는 세입자에 대해 건물인도소송(명도소송)을 제기하는 것은 집주인의 당연한 권리이지만 그 권리를 제대로 활용하지 않으면 아무 도움이 되지 않는다. 건물인도소송(명도소송)을 진행하기 위해 중요한 것이 무엇인지 경험이 풍부한 부동산전문변호사와 상담하여 효율적으로 활용하기 바란다”고 말했다.
이병학 빅데이터뉴스 기자 lbh@thebigdata.co.kr
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