'4대 생태하천', 서울 부촌 지도 다시 그린다

[빅데이터뉴스 이태영 기자] 교통과 교육여건이 서울 아파트값의 하방 경직성을 지지하는 '필수 조건'이라면, 잘 정비된 생태하천은 집값의 상한선을 끌어올리는 '특수 조건'으로 자리 잡았다. 교통과 교육이 해결해 주는 '편의'를 넘어, 도심 속에서 희소한 자연을 누리는 '쾌적성'이 부촌(富村)을 가르는 새로운 잣대가 되고 있어서다. 한강변이 아니더라도 홍제천, 양재천, 안양천, 중랑천 등 이른바 '서울 4대 하천'을 낀 단지들이 강세를 보이는 이유다.

◇ '물길' 따라 돈이 흐른다… 희소성이 만든 '수변 프리미엄'

과거 삭막한 콘크리트 제방에 갇혀 있던 서울의 지류 하천들은 수십 년간 이어진 복원 사업을 통해 주거지의 가치를 결정짓는 핵심 인프라로 환골탈태했다. 특히 서울시가 공들인 하천 복원 사업이 결실을 보면서 이 같은 선호도는 더욱 뚜렷해졌다.

서울시는 1999년부터 약 5,500억 원을 투입해 말라있던 도심 하천에 물길을 틔웠다. 대표적인 성공 사례인 홍제천은 2008년 복원 이후 백로와 물고기가 사는 생태 공간으로 변모했고, 이는 연희동을 비롯해 망원·성산동 일대의 주거 가치를 재평가하게 만든 기폭제가 됐다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "이미 과밀화된 서울 도심에서 새로운 수변 공원을 조성하는 것은 불가능에 가깝다"며 "역세권은 노선 연장으로 늘어날 수 있지만, 자연 하천은 추가 공급이 불가능한 '대체 불가 자원'이라는 점에서 그 가치는 계속 상승할 것"이라고 분석했다.
◇ 4대 하천, 어떻게 '부(富)의 물길'로 위상 굳혀

업계에서는 이들 '4대 하천'이 각기 다른 매력의 수변 랜드마크로 거듭났다고 평가한다. 먼저 홍제천은 '문화와 감성'이 흐르는 하천으로 변모했다. 한때 내부순환로 교각 아래 방치된 건천이었으나, 물길을 틔우고 인공폭포와 수변 테라스 카페를 조성하며 '서울형 수변감성도시'의 1호 성공 사례가 됐다. 서대문구와 마포구 일대 주거지(가재울뉴타운 등)가 홍제천 정비 효과를 톡톡히 보며 선호 주거지로 떠올랐다.

안양천은 수달이 돌아올 만큼 회복된 생태계를 기반으로 한 '레저 거점'이다. 최근 피크닉가든과 황톳길 등이 조성되며 목동·영등포 일대 주민들의 거대 휴식처로 자리 잡았다. 동북권 대동맥 중랑천은 '미래 가치'가 돋보인다. 동부간선도로 지하화 사업 완료 시 상부에 여의도공원 10배 규모의 수변공원이 조성될 예정이라 인근 부동산 시장의 기대감이 크다.

강남권을 흐르는 탄천은 이미 검증된 '부촌 벨트'다. 잠실과 삼성동 일대의 초고가 주거 라인을 끼고 흐르며, 향후 삼성동 MICE 개발과 연계된 수변 문화 공간 조성으로 그 위상이 더 높아질 전망이다.

◇ "지하철보다 하천이 낫다"… 역세권 뛰어넘는 시세

이러한 '수변 프리미엄'은 실제 매매가 격차로 증명된다. 편의시설이 조금 멀더라도 하천이 인접한 단지가 역세권 단지보다 비싸게 거래되는 현상이 곳곳에서 나타난다.

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 양재천을 마주 보는 강남구 도곡동 '타워팰리스 1차' 전용 244㎡는 지난 5월 82억 원에 거래되며 건재함을 과시했다. 성동구에서도 중랑천 영구 조망권을 갖춘 '서울숲리버뷰자이' 전용 84㎡가 지난 10월 27억 원에 거래되며 신고가를 썼다.

주목할 점은 인근 역세권 단지와의 가격 차이다. 지하철역 접근성이 더 뛰어난 인근 대단지 'e편한세상 금호파크힐스'의 10월 최고가(23억6,500만 원)와 비교하면, 하천 조망 단지가 약 3억 원 이상 높은 시세를 형성하고 있다. 이는 '편리함'보다 '쾌적함'에 지갑을 여는 수요가 늘고 있음을 보여주는 방증이다.

◇ 홍제천 품은 '드파인 연희' 등 신규 분양시장 '들썩'

희소성 높은 생태하천 인근에서 신규 분양 소식이 들려오자 시장의 이목이 쏠리고 있다. 특히 서대문구 연희동에서는 홍제천변 입지를 내세운 하이엔드 브랜드 아파트가 공급을 앞두고 있다.

SK에코플랜트는 연희1구역 재개발을 통해 '드파인 연희'를 선보인다. SK에코플랜트의 프리미엄 브랜드 '드파인(DEFINE)'이 서울에 최초로 적용되는 단지로 총 959가구(일반분양 332가구) 규모다.

이 단지는 홍제천과 바로 인접해 있어 수변 라이프를 극대화할 수 있는 입지로 평가받는다. 특히, 내부순환로는 2025년 12월 발표된 서울시의 '강북횡단 지하도시고속도로 건설' 계획에 따라 지하화 될 예정이어서, 수변의 가치가 더욱 높아질 전망이다.

여기에 안산도시자연공원, 궁동근린공원 등 풍부한 녹지 인프라가 더해져, 서울 도심에서 찾기 힘든 쾌적한 주거 환경을 갖췄다.

분양 관계자는 "서울 내에서도 희소한 홍제천 수변과 일대의 풍부한 녹지 인프라를 동시에 누릴 수 있는 점이 드파인 브랜드의 하이엔드 가치와 맞물려 수요자들의 관심이 뜨겁다"며 "단순한 주거 공간을 넘어 자연과 도심 생활이 조화를 이루는 차별화된 라이프스타일을 제공할 것"이라고 말했다

이태영 빅데이터뉴스 기자 news@thebigdata.co.kr