거액을 주고 분양받은 신축아파트나 오피스텔에서 구조적인 문제나 다양한 하자가 발생하면서 소유자들과 아파트 입주자대표회의, 오피스텔 관리단과 관리소장님들은 어떻게 해결해야 할지 골치만 아파온다. 아파트보수와 관련된 권리는 누구보다 당사자들이 적극적으로 찾아야 할 문제다.
심각한 신축아파트하자, 왜 단체로 모여야 할까? 아파트하자 또는 오피스텔하자에 대한 합의와 하자소송은 일반적으로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 근거하여 진행된다. 이 법률에 따르면, 시행사와 시공사는 소유자들에게 하자담보책임을 지도록 규정되어 있다. 따라서, 소송의 상대방은 기본적으로 시행사, 시공사, 그리고 하자 보수 보증 채권을 발행한 보증사다.
아파트하자를 해결하려고 이들을 상대로 합의를 진행하고 합의가 안되는 경우 진행되는 소송은 개인이 단독으로 진행하기에는 현실적인 어려움이 많다. 세대 내 전유 부분의 하자진단뿐만 아니라 주차장, 계단, 엘리베이터 등 공용 부분까지 포함된 하자를 개인이 감정받는 것은 매우 비효율적이며, 감정비용 자체가 한 세대가 받을 수 있는 손해배상액보다 훨씬 비싼 경우가 많기 때문이다. 결국, 한두 세대가 모여서는 효율적으로 하자에 대한 배상을 받기는커녕 합의 테이블에 앉기도 어렵다.
결국 아파트하자와 오피스텔하자를 배상받기 위해서 합의를 진행하거나 소송을 하는 것은 단체의 형태로 진행된다. 아파트의 경우 입주자대표회의가, 오피스텔의 경우 관리단이 소유자로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상 채권 즉, 하자 담보 추구권을 양도받아 시행사, 시공사 등과 합의하고 청구한다.
신축아파트하자 소송을 진행하는 데 있어서 가장 중요한 부분은 바로 제척 기간이다. 우리 법에서는 하자에 대해 배상을 요청할 수 있는 기간을 2년, 3년, 5년, 10년으로 구분해 두었다. 이 기간에 권리를 행사하지 않으면 권리가 소멸되므로, 하자합의든 하자소송이든 시기를 놓치지 않고 권리 행사를 하는 것이 무엇보다 중요하다.
가장 효과적인 아파트보수를 위한 소송 제기 시기는 준공 후 2년 차 이내입니다. 이 시기에 합의를 진행하고 합의가 안되더라도 하자소송을 제기할 경우, 가장 많은 손해배상금을 받을 수 있다. 2년 차 하자는 대부분 세대 내 마감 부분 하자, 3년 차는 조경 하자, 그리고 가장 중요한 5년 차 하자인 '사용 검사 전 하자'가 있다. '사용 검사 전 하자'는 육안으로 보이지 않는 미시공이나 변경 시공 등의 구조적 하자를 의미하며, 전체 아파트하자 보수비의 약 70%를 차지한다. 2년 차, 3년 차 하자합의와 하자소송 시기를 놓쳤더라도 최소한 준공 후 5년 이내에 하자소송을 진행하면 그래도 유의미한 하자배상을 받을 수 있다.
또한, 한 가지 중요한 주의사항은 관리사무소가 하자담보추급권의 행사 주체가 아니므로 관리사무소가 내용 증명을 보냈다고 해서 유효한 권리 행사로 인정되지 않을 수 있다. 법무법인 화담이 진행한 사건은 아니지만, 실제로 이로 인해 수십억 원에 달하는 아파트보수비가 날아간 사례도 있다. 따라서 신축아파트하자와 오피스텔하자에 대한 권리 행사는 반드시 입주자대표회의나 관리단이 채권 양도를 받아 대신 진행해야만 권리가 소멸되지 않는다.
건설분쟁해결에 항상 함께했던 법무법인 화담은 하자진단, 하자합의, 하자소송, 아파트보수 등 신축아파트하자 문제에 대한 입주민 여러분의 고민을 해결하기 위해 최선을 다하고 있다. 많은 사람들이 모여 해결해야하는 아파트하자 및 오피스텔하자 문제는 전문가의 도움 없이는 해결하기가 어렵고 입대의와 관리단, 법률대리인이 원팀이 되어야 한다.
이병학 빅데이터뉴스 기자 lbh@thebigdata.co.kr
<저작권자 © 빅데이터뉴스, 무단 전재 및 재배포 금지>
