분양계약은 일반적으로 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉘어 납부가 이뤄진다. 계약금은 계약의 체결과 동시에 납부하며, 중도금은 수차례에 걸쳐 분할 납부하는 구조가 많다. 그런데 중도금을 일부만 납부한 상태라면, 그 시점에서는 계약을 해지하기가 비교적 쉬울 것이라고 생각하는 이들이 많다. 하지만 실제로는 중도금이 한 차례라도 납부되면 계약이 본격적으로 이행됐다고 보기 때문에, 계약 해지를 주장하기 어려워지는 것이 일반적이다. 결국 ‘얼마를 냈느냐’보다는 ‘어떤 사유로 해지를 원하는가’가 핵심이다.
계약 해지가 가능하려면 보통 다음 중 하나를 충족해야 한다. 첫째는 당사자 간 합의에 의한 해지, 둘째는 법률상 인정되는 해지 사유가 존재하는 경우다. 합의해지는 말 그대로 계약 당사자 쌍방이 서로의 입장을 조율해 계약을 종료하는 방식인데, 현실에서는 가장 많이 활용된다. 분양사 입장에서도 빠른 재분양을 위해 일정 금액만 공제한 뒤 기납부 금액을 돌려주는 방식으로 정리하는 경우가 적지 않다. 다만 이 경우에도 서면 합의서 작성은 필수다. 반환 범위, 반환 시점, 위약금 등 주요 조건을 구체적으로 남겨야 불필요한 분쟁을 피할 수 있다.
문제는 합의가 어려운 상황이다. 예를 들어 수분양자가 단순히 자금 사정이나 개인적인 이유로 해지를 원할 경우, 분양사 측에서 동의하지 않으면 법적으로 계약 해지를 강제하기 어렵다. 이때는 계약 해지의 법적 요건이 충족되는지를 따져야 한다. 가장 일반적인 기준은 상대방의 귀책사유다. 분양사가 허위 정보 제공, 설계 변경, 인허가 지연 등 계약의 본질을 훼손하는 사정을 유발했다면, 수분양자는 이를 근거로 계약 해지를 주장할 수 있다. 특히 최근에는 분양과 관련된 법령 위반이 드러난 경우, 계약 목적의 달성 여부와 관계없이 계약 해지가 가능하다는 판례도 나와 수분양자의 권리를 보다 폭넓게 인정하는 흐름이 만들어지고 있다.
이러한 변화는 중도금 반환 문제와도 연결된다. 일반적으로 분양계약서에는 ‘계약 해제 시 기납부한 중도금은 반환하지 않는다’는 조항이 들어 있다. 하지만 이 조항이 항상 유효한 것은 아니다. 분양사의 중대한 귀책사유가 인정되는 경우에는, 계약 해지 자체가 정당하므로 중도금 역시 반환 대상이 될 수 있다. 불공정한 약관이나 고지의무 위반 등이 있었다면 법원은 분양사에 책임을 물어 반환을 명령하는 경우도 있다.
결국 중요한 것은 계약 해지 사유, 그리고 계약서의 내용이다. 수분양자가 계약을 해지하고 싶다는 이유만으로 해지할 수 있는 것이 아니며, 법적·계약적 근거가 있는지부터 살펴봐야 한다. 그 근거가 확실하지 않다면, 계약금은 물론이고 중도금도 그대로 포기해야 할 수 있다.
로엘법무법인 정태근 부동산전문변호사는 “분양계약 해지는 단순한 금전 문제를 넘어, 계약의 유효성과 이행 상태 전반을 따져야 하는 복합적인 문제다. 최근 판례는 수분양자 보호에 좀 더 무게를 두고 있지만, 결국 해지 사유와 계약서 조항이 어떻게 정리되어 있는지가 관건이다. 억울하게 큰돈을 잃는 일이 없도록, 해지를 고민하는 단계에서부터 법률적 조언을 구해 전략적으로 접근하는 것이 가장 현명한 선택이 될 수 있다”고 말했다.
이병학 빅데이터뉴스 기자 lbh@thebigdata.co.kr
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