하자담보책임에 기한 손해배상청구를 하려면 일단 유효한 매매계약 체결이 필요하다. 그리고 약정을 체결하기 전부터 이미 하자가 존재했던 상태여야 한다. 매수인은 그러한 하자에 대해 몰랐거나 발견하지 못했던 부분에 대해서 과실이 없어야 한다. 나아가 하자를 발견한 매수인은 그 날로부터 6개월 내로 매도인에게 해당 사실을 알려야 한다.
하자담보책임에 따라 권리행사를 할 때 신속한 대응이 요구되는 것은 소멸시효라든가 제척기간이 적용되기 때문이다. 하자의 종류가 무엇이냐에 따라서 책임기간이나 청구기간이 각기 다른데다 법으로 정한 기한을 넘기면 권리 자체가 소멸될 수도 있다. 그렇기에 법원건설감정인, 건축시공기술사, 하자전문변호사의 도움을 받아 관련 법규를 확인하고 상황에 대응해야 한다.
매매한 부동산에서 하자를 발견하여 이에 대해 손해배상을 청구하려면 하자를 입증할 자료 확보가 필수다. 사진이나 감정서 등 객관적 증거를 최대한 확보하여 하자가 존재한다는 것, 나아가 그로 인해 입은 손해를 증명해야 한다. 그 입증 책임이 매수인에게 있기에 증거확보 시 하자전문변호사와 함께하는 것이 나을 수 있다.
매도인에게 손해배상을 청구하겠다는 의사를 내용증명으로 미리 통지하는 것도 좋은 방법이다. 법적 효력은 없으나 매도인을 심리적으로 압박할 수 있고 소송 증거로도 활용할 수 있다. 하자가 경미하다면 소송없이 협상을 시도하여 빠르게 문제를 종결하는 것도 고민해볼 만하다. 그러나 중대한 하자이거나 합의가 어렵다면 하자소송을 통해 해결하는 것이 필요하다.
하자소송을 제기하려면 구체적인 하자의 내용과 손해액을 산정한 근거를 명확히 해야 한다. 승소하여 법원으로부터 손해배상 판결을 받으면 상대방이 판결 내용을 이행해야 한다. 그러나 이를 이행하지 않고 상대방이 버티는 경우도 있는데, 이럴 때는 강제집행을 진행해 손해배상을 받아야 한다.
법무법인 윤강 민동환 법원건설감정인, 건축시공기술사, 하자전문변호사는 “하자담보책임을 물어 손해배상을 청구하려면 철저한 준비가 필요하다”면서 “철저한 증거확보가 핵심이므로 하자전문변호사 도움을 받아서 계약서를 검토하는 등 하자 입증을 위해 만전을 기해야 한다”고 전했다.
법무법인 윤강은 법원건설감정인 건축시공기술사 건설전문변호사인 민동환 대표변호사를 중심으로 12명의 전문변호사와 자체적인 하자진단팀을 운영하고 있어 하자진단, 하자소송, 하자손해배상 등 다양한 분야에서 신속한 대응이 가능하다.
이병학 빅데이터뉴스 기자 lbh@thebigdata.co.kr
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