이런 사업의 경우 대규모로 개발되는 재개발, 재건축사업에 비하여 그 규모가 작을 수밖에는 없고, 원칙적으로 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만인 지역에서만 사업 진행이 가능한데, (예외 사항에 해당된다 하더라도 2만㎡ 미만의 지역에서만 사업을 진행 가능) 이런 규모는 서울의 대표적인 재개발 사업인 한남3구역의 사업 면적이 약 38만6천㎡인 것과 비교를 해보았을 때, 가로주택조합의 규모가 어느 정도 작은 규모로 진행되는지를 가늠해볼 수 있다.
이런 작은 규모로 인해 가로주택조합사업은 사업성이 떨어질 수밖에는 없다. 실제 도시정비사업은 사업의 구역 면적이 크면 클수록 단위 면적당 사업비가 줄어들고, 또한 면적이 넓을수록 추가 분양을 통한 수입을 창출할 수 있으나, 가로주택조합 사업은 상대적으로 규모가 작아 매입 다른 정비사업에 비하여 비용은 증가하여 사업성이 떨어질 수밖에 없다.
이러한 부분은 조합원의 금전적인 부담으로 직결될 수밖에는 없는 문제이기에, 많은 가로주택조합에선 ‘사업구역면적 추가 편입’을 통해 규모를 늘려, 사업성을 키우려는 경우가 많다.
이런 사업구역면적 추가 편입에 대한 과정에선 총회를 구성하여 의결을 다시 받아야 한다는 것인데, 실제 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제23조(조합설립인가 등) 제5항에선 이미 조합이 사업구역에 대해 인가를 받은 사안을 확장하는 등 변경하려는 경우 총회를 통해 ‘조합원 2/3의 이상’의 찬성으로 의결한 뒤 시장 내지는 군수 등으로 인가를 받아야 한다고 규정하고 있다. 또한 대통령령으로 정하는 ‘경미한 사항’을 변경하는 경우에는 조합 총회의 의결 없이 시장ㆍ군수등에게 신고한 후 변경할 수 있다고 명시하고 있다.
문제는 총회의 구성을 기존의 사업시행구역 및 변경 인가로 증가되는 부분의 사업시행구역을 합한 전체 사업시행구역을 기준으로 해야 하는지, 아니면 증가하는 부분의 사업시행구역만을 기준으로 삼아야 하는지에 대한 의문이 발생할 수 있는데, 관련 법에선 이에 대한 명확한 기준을 제시하고 있지 않다는 것이다.
만약 전자의 방식을 따른다면, 조합설립변경인가를 받기 위해서는 총회에서의 조합원 찬성 의결 외에도 기존 토지등소유자 및 새롭게 추가된 토지등소유자에 대한 조합설립동의서 징구 절차를 모두 거쳐야 하는 문제가 발생할 수 있다.
뿐만 아니라, 대통령령[빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행규칙 제21조(조합설립인가사항의 경미한 변경)]으로 정하는 있는 경미한 사항에는 ‘사업시행구역 면적의 10퍼센트 범위의 가감’이 포함되어 있는데, 여기서 말하는 10퍼센트가 기존 사업구역과 증가된 부분을 합한 전체 사업시행구역면적을 기준으로 산정해야 하는 것인지, 그것이 아니라면 증가되는 부분의 사업시행구역을 기준으로 삼아야 하는 지에 대해서 의문이 발생할 수 있다.
다행히도 법제처에선 이런 사업구역 확장하는 과정에서 기존 토지등소유자에게 다시 조합설립동의서를 받을 필요는 없다고 해석하고 있는데, 실제 법제처에선 ‘전체 토지등소유자에게 조합설립변경인가를 받는다면 소규모주택정비법 제23조의 입법 연혁 취지와 맞지 않는다. 따라서, 기존 토지등소유자에 대하여 다시 조합설립동의서를 받지 않아도 된다.’라고 유권해석을 하고 있다.
또한, 기존에 조합설립인가를 받아 설립된 가로주택정비사업 조합이 사업시행구역 면적을 증가하는 내용으로 조합설립변경인가를 받으려는 경우, 같은 항에 따라 인가받은 사업시행구역은 조합설립변경인가에 의해서 ‘증가되는 사업시행구역’으로 변경되는 것이 아니라, 기존의 사업시행구역과 증가되는 사업시행구역을 합한 ‘전체 사업시행구역’으로 변경되는 것인바, 조합설립변경인가의 ‘토지등소유자 수 및 동의율’ 충족 여부는 전체 사업시행구역면적을 기준으로 판단해야 합니다.”라고 유권해석을 하고 있습니다.
법무법인 두우 이태훈 변호사는 “그 밖에도 가로주택사업과 관련한 법률적인 쟁점은 많으나, 관련한 제도가 시행된 지 얼마되지 않아 구체적인 법안이 확립되지 않은 경우가 많다.” 말하면서 “가로주택사업은 법제처의 해석 및 관련한 사건에 대한 선례 등을 통해 분쟁을 해석할 수 있어야하기에, 되도록 사업을 진행하는 과정에선 가로주택정비사업 자문에 대한 풍부한 경험을 갖춘 도시정비법 전문변호사의 도움을 받는 것이 현명하다.”고 조언했다.
이병학 빅데이터뉴스 기자 lbh@thebigdata.co.kr
<저작권자 © 빅데이터뉴스, 무단 전재 및 재배포 금지>
