△ 입주자대표회의 vs 관리단, 소송 주체에 따른 전략 차이
공동주택관리법의 적용을 받는 아파트는 ‘입주자대표회의’가 하자 대응의 중심이다. 아파트의 경우 동별 대표자들로 구성된 입주자대표회의가 관련 법령에 따라 아파트하자합의와 하자소송을 위임할 권한을 가진다. 특히 별도의 절차로 구분소유자 전체 동의를 구하지 않더라도 자체 회의를 통해 소송을 의결하고 아파트하자에 대응할 법무법인 선정까지 마칠 수 있어 기동성이 뛰어나다. 법무법인 선정 시에도 반드시 공개 경쟁 입찰을 고집하기보다, 상황에 따라 수의계약을 통해 전문성 있는 파트너를 신속히 확보하는 것이 유리할 수 있다.
반면, 오피스텔, 지식산업센터 등 집합건물은 집합건물법에 따라 ‘관리단’이 주체가 되며 관리인이 소송의 당사자가 된다. 관리단은 아파트와 달리 관리인이나 임원들이 독단적으로 소송을 결정할 수 없으며, 구분소유자 과반수 이상의 동의를 얻는 관리단 집회 결의를 거쳐야 한다. 과거에는 이 과정에서 발생하는 번거로움 때문에 속출하는 하자에도 건설사를 상대로 대응을 못하기도 했지만, 최근에는 법무법인의 지원을 통해 직접적인 집회 개최 없이도 서면 결의나 추인 등 다양한 법률적 수단을 동의율 확보에 활용하여 효율적으로 소송을 준비하는 추세다.
△ 등기 지연 및 특수 사례도 ‘담보책임’ 추궁 가능해
정식으로 사용 승인을 받지 못해 등기가 지연되는 아파트 단지들의 경우 소유자들의 불안감이 더 클 수밖에 없다. 소유권이 명확히 등기되지 않은 상태에서 하자 소송이 가능할지에 대한 의문도 있고, 등기 이슈 때문에 하자합의와 하자소송이 관심 밖인 경우도 있다. 그러나 집합건물법에서는 분양자의 담보책임에 대해 명시하고 있으며, 법무법인은 분양계약서나 입주 확인서 등 정황 자료를 통해 실질적인 구분소유자임을 입증함으로써 하자합의와 하자소송을 진행한다.
특히 등기 지연 자체가 소유자의 재산권 행사를 방해하는 손해로 간주될 수 있다는 점에 주목해야 한다. 하자보수합의와 소송뿐만 아니라 사용 승인 지연에 따른 손해배상 청구까지 병행하는 ‘원스톱 솔루션’을 제안한다. 이를 통해 입주민들은 하자로 인한 불편과 등기 지연으로 인한 재산적 피해를 동시에 보상받을 수 있는 길을 열 수 있다. 소송 준비에 필요한 분양계약서 샘플이나 보증서 등의 자료 수집 역시 법무법인 화담과 같이 제대로 건설사건을 진행하는 법무법인이라면 원활히 대응하여 소유자들의 번거로움을 덜어주는 시스템이 잘 갖춰져 있다.
△ 시행사의 방해 공작, 전문적 대응으로 맞서야
소유자들이 모여 하자에 대한 제대로 된 대응을 시작하면서 하자합의와 하자소송이 가시화되면 건설사와 시행사는 풍부한 자본력과 전문 지식을 동원해 방해 공작을 펼치기도 한다. 대표적인 사례가 입대의나 관리사무소 관계자를 회유하거나 시행사 측 인물을 관리인으로 세우려는 시도다. 시행사가 영향력을 행사해 기존 관리인을 해임하고 자신들의 직원을 새로운 관리인으로 내세운 뒤, 진행 중인 하자 소송을 취하시키거나 부당하게 합의를 종용하는 경우가 실제로 빈번하게 발생한다.
△ 하자보수청구는 당연한 권리
분양대금을 100% 지불했음에도 하자가 발생했다는 것은 소비자가 100% 금액에 상응하는 목적물을 얻지 못했다는 의미다. 즉, 나머지 부족한 가치에 대해 제대로 하자보수하거나 하자소송을 통해 손해배상을 요구하는 것은 당연한 권리이다. 시행사의 조직적인 방해에 휘둘리지 않으려면 단지별 이슈에 맞춘 정교한 맞춤형 대응이 필수적이며, 입주자대표회의나 관리단이 대표 조직으로서 본연의 역할을 다할 수 있도록 법률적 방패 역할을 하는 파트너를 만나는 것이 무엇보다 중요하다.
도움말 : 유튜브 화담TV, 법무법인 화담 박영준 건설전문변호사
황인석 빅데이터뉴스 기자 his@thebigdata.co.kr
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