명의신탁해지, '해지'만으로 끝나지 않는다...소송과 등기의 경계에서 갈리는 권리회복

[빅데이터뉴스 김성민 기자] 부동산 명의신탁 분쟁에서 명의신탁해지 방법을 검색하는 경우가 많지만, 실제 소송에서는 "내 돈으로 산 부동산을 다른 사람 명의로 해뒀다"는 사정만으로 권리를 회복하기 어렵다. 핵심은 명의신탁이 어떤 방식으로 이뤄졌는지, 현재 등기명의가 누구에게 있는지, 부동산실명법상 어떤 법률관계가 적용되는지를 구체적으로 밝히는 데 있다.

대법원은 판례를 통해 명의신탁 사실을 주장하는 사람이 그 사실을 증명해야 한다는 점을 꾸준히 강조하고 있다. 부동산등기는 권리관계에 관한 추정력이 있으므로, 명의신탁해지 소송에서는 매매대금의 실제 부담자, 등기 과정, 당사자 사이의 합의, 세금·관리비 부담 및 금융거래 내역 등 객관적인 자료를 종합해 실질적인 법률관계를 재구성해야 한다.

명의신탁해지 소송의 청구 형태를 처음부터 정확하게 정하는 것도 중요하다. 과거 명의신탁 관계라 하더라도 부동산실명법 시행 이후에는 명의신탁약정과 그에 따른 등기의 효력이 원칙적으로 부정되기 때문이다. 명의신탁의 유형에 따라 소유권이전등기청구, 소유권이전등기말소청구 또는 부당이득반환청구 등 법적 구성이 달라질 수 있다. 대법원도 계약명의신탁과 경매를 통한 명의신탁 등 유형에 따라 소유권 귀속과 반환 관계를 달리 판단하고 있다.

명의신탁해지 기간도 일률적으로 답하기 어렵다. 대법원은 부동산실명법 시행 전 성립한 일부 명의신탁 관계에서 실명전환 유예기간이 문제되는 경우와, 유예기간 이후 부당이득반환의 법리에 따라 소유권이전등기청구권이 발생하는 경우를 구별해 판단해 왔다. 과거 명의신탁에 관한 소유권이전등기청구권에 10년의 소멸시효가 문제된 판례도 있다.

먼저 확인해야 할 것은 "몇 년 안에 해야 하는가"가 아니라 명의신탁이 언제, 어떤 형태로 성립했고 현재 어떤 법률관계가 남아 있는가다. 과거 소송을 취하했거나 이미 다른 등기가 이뤄진 경우에는 소송의 기판력·재소금지, 소멸시효, 제3자에 대한 처분 여부까지 함께 검토해야 한다. 대법원은 원인무효인 명의신탁 등기의 경우 소유권 자체가 곧바로 소멸하는 것은 아니지만, 제3자에게 처분되는 등 별도의 법률관계가 발생하면 결과가 달라질 수 있다고 판시했다.
실무상 승소의 관건은 '명의신탁이었다'는 주장보다 그 주장을 뒷받침하는 거래의 흔적을 시간 순으로 연결하는 데 있다. 매매계약서와 등기부등본뿐 아니라 매매대금 송금자료, 취득세·재산세 납부자료, 대출 및 이자 부담자료, 부동산을 실제 관리·사용한 사람에 관한 자료까지 검토해야 한다. 이 자료들이 서로 맞물려야 등기명의라는 외형에 대응하는 실질 관계를 설득력 있게 제시할 수 있다.

명의신탁해지의 핵심은 명의신탁의 유형과 성립 시점, 부동산실명법 적용 여부, 소유권 귀속, 소멸시효와 등기청구권을 하나의 흐름으로 분석하는 데 있다. 명의신탁해지 방법이나 소송을 검토한다면 등기부만 확인할 것이 아니라 최초 취득 단계부터 현재까지의 거래 자료를 먼저 정리해야 한다.

글 : 로엘 법무법인 정태근 변호사

김성민 빅데이터뉴스 기자 ksm@thebigdata.co.kr